银行风控趋严房贷荒愈演愈烈,房贷荒呈加剧之势

⊙记者 金苹苹 ○编辑 于勇

基金、信托收紧的同时,房地产赖以生存的银行贷款也在不同程度地收紧。建行作为历来对房地产行业信贷支持力度最大的银行,从2012年开始就出现了房地产开发贷负增长的情况,2012年下半年,建行提出了全行“开发贷不超过300亿元”的投放要求。

需要指出的是,即便可以拿到优惠利率,银行也是有前提要求的:汇丰银行要求首套房贷100万以下享9.5折,二手房贷款要求99年以后的商品房;大华银行的9.5折优惠利率则要求房价总值须高于200万;而农业银行则要求二手房商贷超过80万,新房商贷超过150万。

银行风控趋严

根据融360公布的最新调查报告,首套房的8.5折利率优惠在全国已经彻底绝迹,并出现了银行挑人放款的现象。部分商业银行暂停贷款外,国有银行也都处于半停贷状态,公积金贷款额度也在收紧。

由于银行贷款额度紧张引起的“房贷荒”从去年至今愈演愈烈,国内在线金融搜索平台“融360”日前发布的3月份房贷分析报告显示,全国“房贷荒”有加剧之势,首套房8.5折利率优惠在全国范围已彻底绝迹,更有70%的城市出现中小银行停贷现象,另外银行推迟放款的现象也十分普遍。

事实上,房贷利率正持续其进一步提高的走势,除8.5折利率优惠在全国已经彻底绝迹外,首套房贷部分城市已最高上浮利率5%-15%不等。二套房的房贷利率相对首套房上涨幅度不大,维持在上浮10%-30%左右。

全国8.5折优惠利率绝迹

据融360的报告分析,产生持续多月“房贷荒”的主要原因是银行机构对资金面不乐观、可贷资金的减少、房贷业务利润较低以及为了规避房市风险。这导致了3月以来,多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠,并对房地产相关贷款审批趋严。

数据显示,3月以来,房贷较2月有紧无松,8.5折利率优惠已在全国绝迹;执行8.8折利率优惠只剩北京一城;其他城市基本提至基准利率或者更高。超过70%城市出现停贷,其中长沙按揭银行15家,停贷银行4家,停贷占比26.7%;无锡12家按揭银行中,3家停贷,停贷占比25%。福州、武汉、北京等地分别停贷20%、18.1%、17.9%。

有机构分析指出,产生持续多月“房贷荒”的主要原因是银行机构对资金面不乐观、可贷资金的减少、房贷业务利润较低以及为了规避房市风险

二套房相对首套房上涨幅度不大,维持在上浮10%-30%左右。虽然可以受理房贷,但是无法给出具体的放款时间,人们即使审批完了还是要继续等“贷”,最高半年未放款。

而在全国市场上,房贷荒的情况也同样存在。融360的统计显示,在样本选取的35个城市中,有25个城市有停贷现象。统计显示,停贷银行主要以中小商业银行为主,如:平安银行(10.97,
-0.31, -2.75%)、民生银行(7.83, -0.19,
-2.37%)、广发银行[微博]、中信银行等。而在城市停贷占比排行中,长沙、无锡、福州三个城市居前。

业内人士指出,现阶段房企整体资金链承压,由于信托等产品刚性兑付期有滞后,因此,短时间还不会带来较大风险,但是,进入2015年或2016年,若房地产市场仍未好转,随着2013年项目的批量到期,将迎来房企兑付风险高峰。

“在我们行贷款,首套房目前已经没有任何优惠利率,购房者如果要贷款,必须和购买二套房一样,利率上浮10%。”

信托等金融产品收紧

银行风控趋严

兴业信托房地产信托总部总监陆云在中国房地产协会金融专业委员会近期主办的“2014房地产金融研讨会”上表示,房地产市场出现了分化与风险,因此,不同房企融资环境上也有了较大变化。优质开发商容易获得融资,中小房企却逐渐弱势,难以获得资金支持。

“除了风险控制的原因,另外一个重点理由还是银行觉得房贷业务无利可图。”前述信贷员表示。他指出,随着去年年末市场资金利率的上升,银行的资金成本也处于不断上涨的过程中,“现在随便发个理财产品起码都要5%的收益率,很多时候还不止这个价格,但是优惠利率算下来,8.5折优惠只要5.57%的年利率,银行眼下是做一单优惠房贷业务亏一单,因此市场上难见优惠也是正常。”

据融360的报告分析,产生持续多月“房贷荒”的主要原因是银行机构对资金面不乐观、可贷资金的减少、房贷业务利润较低以及为了规避房市风险。这导致了3月以来,多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠,并对房地产相关贷款审批趋严。

“我在今年1月初买房签约,等到现在银行还没有放款。信贷员告诉我额度很紧,5月份能否放款还是个未知数。”何小姐是上海的一位购房者,目前她几乎办完了所有的购房手续,唯独银行贷款这道关卡卡住了她的购房计划,留她在“最后一公里”处苦苦等“贷”。

中原地产首席分析师张大伟认为,存货巨大的房企面临调整压力,2014年年初房地产市场调整迹象越发明显。持续一年多的暴涨后,市场势必要理性回归。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落。

据了解,目前银行虽然可以受理房贷,但是大多无法给出贷款人具体的放款时间,由于去年银行积压了很多房贷单,房贷额度较为稀缺,银行压贷、缓贷现象严重,贷款人即使审批完了还是要继续等待贷款发放,而有银行已经最高半年未放款。

在风控上日渐趋严的态势,也是当前房地产信贷监管的工作要点之一。市场人士透露,目前各银行都在严密监测房地产企业的资金状况,并加强了对房企开发贷款资金的全封闭管理,以确保回流现金用于还贷。

一位城商行的信贷员告诉上证报记者,其所在银行从今年1月份开始突然收缩了房贷额度,不仅对二套房贷的贷款要求提高,对首套房也实施了几乎等同于暂停放贷的举措。

业内专家认为,随着市场分化加剧,部分城市和地区的风险在加快暴露。与此同时,银行信贷投放趋紧,基金、信托等金融产品也开始考虑兑付风险,减小对房地产融资力度。因此,2014年房地产企业将承受较大资金压力。

而在风控上日渐趋严的态势,也是当前房地产信贷监管的工作要点之一。有市场人士向记者透露,目前各银行都在严密监测房地产企业的资金状况,并加强了对房企开发贷款资金的全封闭管理,以确保回流现金用于还贷。此外,银行也已经在联手探索建立由贷款最大行牵头的信息共享和风险监测的合作机制。

有机构分析,产生持续多月“房贷荒”的主要原因是银行机构对资金面不乐观、可贷资金的减少、房贷业务利润较低以及为了规避房市风险。事实上,随着银行的风险控制措施日渐趋严,房地产市场正经历着暂时性“失血”的局面。

不仅如此,据上证报记者了解,目前的上海市场上,针对首套房贷款,除了汇丰银行尚有9折优惠,大华银行有9.5折优惠、恒生银行和农业银行(2.43,
-0.04,
-1.62%)可享受9.8折优惠外,其余银行均实施基准利率,光大银行[微博](2.53,
-0.05, -1.94%)、浦发银行(9.85, -0.27, -2.67%)、渤海银行、中信银行(4.85,
-0.14, -2.81%)、上海银行则实施了上浮10%的利率。

据了解,目前银行虽然可以受理房贷,但是大多无法给出贷款人具体的放款时间,由于去年银行积压了很多房贷单,房贷额度较为稀缺,银行压贷、缓贷现象严重,贷款人即使审批完了还是要继续等待贷款发放,而有银行已经最高半年未放款。

8.5折优惠利率绝迹

近日,融360发布最新房贷数据显示,在样本选取的35个城市中,25个城市有停贷现象,占比超过70%。停贷银行方面,主要以中小商业银行为主,如:平安银行(10.80,-0.10,
-0.92%)、民生银行(7.86, 0.06, 0.77%)、广发银行[微博]、中信银行(4.79,
0.00, 0.00%)等。而在城市停贷占比排行中,长沙、无锡、福州三个城市居前。

事实上,随着银行的风险控制措施日渐趋严,从2013年底开始的“房贷荒”正愈演愈烈,房地产市场正经历着暂时性“失血”的局面。

工行首席风险官魏国雄表示,在未来房企开发贷发放方面,工行会确定一个城市的准入名单和开发商的准入名单。“在具体项目上,一般而言,要求开发商项目资本金比例比国家规定的标准要高出10-20个百分点。”魏国雄说:“从短期来看,房地产是有风险的。这种风险主要是一些结构性的风险,比如某些城市、某些楼盘、某些开发商会存在资金的风险。”

“无论从时间、利润还是资金的风险程度比较,房贷都不占优势。在银根紧缩的情况下,银行更愿意把资金投放在利润相对高、回报快的小微企业贷款和个人消费贷上。”徐瑾说道。